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I canoni maturati si tassano anche se non fatturati: principi e chiarimenti

Immagine del redattore: Studio Romano & AssociatiStudio Romano & Associati

Sentenze Cassazione su Canoni di Locazione

IntroduzioneLa questione relativa alla corretta imputazione temporale, ai fini del reddito d’impresa, dei canoni di locazione non riscossi ha assunto notevole importanza a seguito di alcune recenti pronunce della Corte di Cassazione. L’analisi di tali sentenze permette di chiarire quando i canoni vadano considerati imponibili, anche se non effettivamente percepiti.


1. La pronuncia della Cassazione n. 33303/2024

La sentenza n. 33303/2024 ha affrontato il caso di una società che, nel 2009, aveva fatturato un importo inferiore a quanto previsto da alcuni contratti di locazione stipulati nel 2008. La riduzione del canone risultava motivata dalle difficoltà finanziarie dei conduttori, con emissione di note di credito a supporto di tale accordo.L’Agenzia delle Entrate ha tuttavia recuperato a tassazione la differenza non fatturata, ritenendo che i canoni risultanti dai contratti dovessero essere dichiarati integralmente per competenza, a prescindere dall’effettivo incasso o dalla mancata fatturazione.


2. La posizione dell’Amministrazione finanziaria

L’Amministrazione finanziaria ha sostenuto che i ricavi dichiarati avrebbero dovuto coincidere con l’ammontare dei canoni concordati contrattualmente. Eventuali importi non percepiti, ove ritenuti inesigibili, avrebbero dovuto essere dedotti come perdite su crediti.Il recupero a tassazione è dipeso dalla mancanza di una formale modifica contrattuale che sancisse in modo chiaro la riduzione del canone.


3. Il principio di competenza per i redditi d’impresa

La Suprema Corte ha ribadito che, in tema di redditi d’impresa, i canoni di locazione si considerano conseguiti alla data di maturazione, in base al principio di competenza previsto dall’art. 109 comma 2 lett. b) del TUIR. In assenza di un’effettiva risoluzione del contratto, tali canoni non possono essere esclusi dalla tassazione, nemmeno se non vengono percepiti.Nella stessa direzione si collocano altre sentenze della Cassazione (ad esempio la n. 11556/2018 e la n. 30372/2019), secondo cui i canoni non riscossi restano imponibili fino alla risoluzione definitiva del contratto di locazione, confermata, ad esempio, da un’ordinanza di convalida di sfratto per morosità.


4. L’irrilevanza della mancanza di incasso

Le diverse pronunce chiariscono che la mera assenza di incasso dei canoni, in assenza di formali modifiche contrattuali o di documenti giudiziali che accertino la morosità, non esclude l’obbligo di dichiararne l’ammontare. Eventuali accordi tra locatore e conduttore volti a ridurre i canoni originari dovrebbero essere cristallizzati in modo idoneo a superare il contenuto iniziale del contratto.


5. Applicazione del principio di derivazione rafforzata

Per completezza, va segnalato che, a seguito delle modifiche all’art. 83 del TUIR introdotte dal DL 244/2016 (convertito nella L. 19/2017), l’art. 109 comma 2 del TUIR si applica, dal periodo successivo a quello in corso al 31 dicembre 2015, soltanto ai soggetti che non adottano il principio di derivazione rafforzata.Tuttavia, il criterio della “maturazione” continua a essere rilevante anche per coloro che adottano i principi contabili nazionali, i quali, per le prestazioni di servizi di durata, si basano comunque su parametri simili a quelli previsti dal TUIR.


Conclusioni

L’orientamento consolidato della Cassazione evidenzia l’importanza del principio di competenza, secondo cui i canoni di locazione vanno tassati alla loro maturazione, fino all’eventuale risoluzione del contratto. L’assenza di incasso non è di per sé sufficiente a escluderne l’imponibilità, a meno che non sussistano accordi o provvedimenti formali in grado di modificare o invalidare il canone originariamente pattuito.



FAQ

  1. Se il conduttore non paga i canoni, posso non dichiararli? No, in assenza di una formale risoluzione o modifica contrattuale, i canoni vanno dichiarati per competenza.

  2. È sufficiente emettere note di credito per giustificare la riduzione del canone? Di norma, occorre una documentazione che formalizzi la modifica contrattuale. Le note di credito, da sole, potrebbero non bastare se non inserite in un accordo adeguato.

  3. Come posso dimostrare la non esigibilità dei crediti? In genere è necessaria una prova formale, come un accordo scritto o un provvedimento giudiziale che attesti la morosità del conduttore, fino a comprovare la risoluzione del contratto.

  4. Da quando i canoni non percepiti non sono più imponibili? Dalla data in cui interviene la risoluzione del contratto, spesso sancita da una sentenza o un’ordinanza di convalida di sfratto.

  5. Cosa cambia con il principio di derivazione rafforzata? I soggetti che adottano la derivazione rafforzata si basano principalmente sui principi contabili internazionali o nazionali, ma resta comunque essenziale il criterio della maturazione per i canoni di locazione di durata.


Studio Romano e Associati | Commercialista Brescia

Federico Romano

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