Keybox in condominio: regole per affitti brevi
- Studio Romano & Associati
- 9 ore fa
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a cura di Avv. Alessandra Malagutti
L'art. 109 TULPS, come interpretato dal Consiglio di Stato, sentenza 21 novembre 2025 n. 9101, richiede che nelle strutture ricettive e nelle locazioni brevi l'ospite sia identificato de visu, anche con strumenti digitali idonei, prima dell'accesso tramite keybox.
La keybox, quindi, non è vietata in assoluto: può essere uno strumento pratico per consegnare le chiavi, ma non può sostituire il controllo effettivo tra persona presente e documento d'identità. In condominio occorre poi verificare regolamento, parti comuni, sicurezza e decoro.
Keybox e art. 109 TULPS: il check-in non può essere anonimo
L'art. 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza impone ai gestori di esercizi alberghieri, strutture ricettive, case e appartamenti per vacanze e affittacamere di dare alloggio solo a persone munite di documento idoneo. La disciplina si applica anche ai locatori e sublocatori di immobili per periodi inferiori a 30 giorni.
Le generalità delle persone alloggiate devono essere comunicate alla Questura competente tramite il Servizio Alloggiati entro 24 ore dall'arrivo; per soggiorni non superiori a 24 ore il termine è ridotto a 6 ore.
La circolare del Ministero dell'Interno prot. 38138 del 18 novembre 2024 e la sentenza del Consiglio di Stato n. 9101/2025 chiariscono il punto operativo: la semplice acquisizione online del documento, seguita dall'invio di un codice di apertura o dall'uso di una keybox, non basta se manca un riscontro visivo dell'ospite.
Documento ricevuto online: utile, ma non sufficiente da solo.
Codice o keybox: ammessi come fase di consegna chiavi, non come identificazione.
Controllo de visu: deve accertare la corrispondenza tra ospite effettivo e documento.
Identificazione de visu anche a distanza: quando è idonea
Il Consiglio di Stato non esclude l'uso della tecnologia. L'identificazione de visu può avvenire anche a distanza, purché il sistema consenta di verificare hic et nunc, cioè nel momento dell'accesso, la corrispondenza tra il volto dell'ospite e il documento esibito o già trasmesso.
Sono quindi preferibili procedure che prevedano un controllo umano o comunque un presidio effettivo in tempo reale, ad esempio tramite videocollegamento, videocitofono digitale o altro dispositivo idoneo collocato all'ingresso della struttura.
La soluzione meno difendibile è il self check-in integralmente automatizzato: invio preventivo della foto del documento, ricezione del codice, apertura della keybox e ingresso nell'immobile senza alcuna verifica visiva contestuale.
Prima dell'accesso: raccogliere i dati necessari e verificare la documentazione.
Al momento dell'accesso: effettuare il controllo visivo dell'ospite.
Dopo il controllo: abilitare l'apertura o comunicare il codice della keybox.
Parti comuni e art. 1102 c.c.: quando la keybox può essere installata
Sul piano condominiale il riferimento principale è l'art. 1102 del Codice civile: ciascun condomino può servirsi della cosa comune, anche apportando a proprie spese le modifiche necessarie al miglior godimento, purché non alteri la destinazione del bene e non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso.
Una keybox fissata su muro perimetrale, facciata o altra parte comune può quindi essere ammissibile se l'installazione è contenuta, non compromette stabilità e sicurezza dell'edificio, non altera il decoro architettonico e non crea un uso esclusivo incompatibile con i diritti degli altri condomini.
Quando l'intervento rientra nell'ambito dell'art. 1122 c.c., non è normalmente richiesta una delibera autorizzativa preventiva, ma è dovuta la comunicazione all'amministratore, che deve riferirne all'assemblea.
Regolamento condominiale: va verificato prima dell'installazione.
Delibere già approvate: possono contenere limiti o criteri specifici.
Decoro e sicurezza: restano parametri centrali di valutazione.
Regolamento condominiale, decoro e sicurezza dello stabile
L'amministratore deve valutare il caso concreto: posizione della keybox, dimensioni, modalità di fissaggio, presenza di dispositivi analoghi, eventuale impatto sulla facciata e coerenza con il regolamento condominiale.
Il profilo più delicato riguarda la sicurezza. Se la keybox è collocata all'esterno e contiene anche la chiave del portone condominiale, il rischio non riguarda solo il singolo appartamento, ma l'accesso allo stabile da parte di terzi.
Per questo è opportuno che l'assemblea disciplini a verbale le condizioni d'uso: luogo di installazione, divieto di custodire chiavi comuni quando non necessario, obbligo di rimozione in caso di violazioni e modalità di gestione dei codici.
Evitare punti troppo esposti quando la keybox contiene chiavi comuni.
Limitare l'accesso ai codici e aggiornarli dopo ogni soggiorno.
Prevedere una disciplina assembleare per ridurre contestazioni future.
Cosa fare prima di installare una keybox in condominio
La soluzione più prudente è trattare la keybox come un presidio organizzativo da autorizzare e regolare, non come un semplice accessorio. Il proprietario o gestore dell'alloggio deve coordinare la procedura di check-in con gli obblighi di pubblica sicurezza; l'amministratore deve verificare il rispetto delle regole condominiali.
In pratica, prima dell'installazione conviene predisporre una richiesta scritta con fotografie o schema del punto di fissaggio, descrizione della procedura di identificazione de visu, indicazione delle chiavi custodite e impegno alla rimozione se il dispositivo causa pregiudizi alla sicurezza, al decoro o al pari uso delle parti comuni.
La keybox può quindi essere compatibile con affitti brevi e strutture ricettive in condominio, ma solo se il check-in non è anonimo e l'installazione non scarica sul condominio rischi organizzativi o di sicurezza.
Verificare art. 109 TULPS e procedura di identificazione ospiti.
Controllare regolamento e delibere prima di fissare il dispositivo.
Informare l'amministratore e, quando opportuno, portare il tema in assemblea.
Regolare la sicurezza di chiavi comuni, codici e responsabilità operative.
Takeaway pratici
La keybox non sostituisce l'identificazione: serve un controllo de visu dell'ospite ai sensi dell'art. 109 TULPS.
Il controllo può essere digitale se avviene in tempo reale e consente di confrontare ospite e documento.
In condominio rileva l'art. 1102 c.c.: uso della cosa comune consentito solo senza alterazione, pregiudizio o impedimento al pari uso.
L'amministratore deve verificare regolamento, decoro e sicurezza, soprattutto se nella keybox sono custodite chiavi comuni.
La disciplina assembleare è consigliabile per fissare regole chiare e ridurre contenziosi tra condomini.
Tabella riassuntiva
Aspetto | Dettaglio |
Norma di pubblica sicurezza | Art. 109 TULPS: alloggio solo a persone munite di documento idoneo e comunicazione alla Questura. |
Locazioni brevi | Gli obblighi si applicano anche a locatori e sublocatori per contratti inferiori a 30 giorni. |
Termine ordinario | Generalità da comunicare entro 24 ore dall'arrivo tramite Servizio Alloggiati. |
Soggiorni brevi | Per soggiorni non superiori a 24 ore la comunicazione va effettuata entro 6 ore dall'arrivo. |
Circolare 38138/2024 | Il Ministero dell'Interno ha ritenuto non sufficiente il check-in automatizzato senza identificazione de visu. |
Consiglio di Stato | La sentenza n. 9101/2025 conferma l'obbligo di verifica visiva, anche con strumenti tecnologici idonei. |
Uso della keybox | Ammissibile come consegna chiavi, non come alternativa al controllo dell'identità dell'ospite. |
Parte comune | Art. 1102 c.c.: uso consentito se non cambia destinazione, non impedisce pari uso e non crea pregiudizi. |
Comunicazione all'amministratore | Nei casi riconducibili all'art. 1122 c.c. è necessaria la preventiva informazione all'amministratore. |
Sicurezza condominiale | Critica la keybox esterna con chiavi del portone comune; opportuno disciplinare posizione, codici e responsabilità. |
Domande frequenti (FAQ)
Si può installare una keybox in condominio per affitti brevi?
Sì, l'installazione può essere compatibile con l'art. 1102 c.c. se non altera la destinazione della parte comune, non impedisce il pari uso agli altri condomini e non pregiudica sicurezza, stabilità o decoro architettonico. Vanno comunque verificati regolamento condominiale e delibere assembleari.
La keybox permette il self check-in senza vedere l'ospite?
No. L'art. 109 TULPS, secondo la circolare del Ministero dell'Interno prot. 38138/2024 e il Consiglio di Stato n. 9101/2025, richiede un'identificazione de visu dell'ospite. La sola trasmissione del documento e l'invio del codice della keybox non sono sufficienti.
L'identificazione de visu può avvenire in videochiamata?
Sì, il Consiglio di Stato n. 9101/2025 ammette l'uso di strumenti tecnologici se consentono una verifica effettiva e contestuale della corrispondenza tra ospite e documento d'identità, ad esempio tramite videocollegamento o dispositivo idoneo all'ingresso.
Serve una delibera assembleare per mettere una keybox sul muro comune?
In linea generale l'uso della parte comune è disciplinato dall'art. 1102 c.c. e non richiede sempre una delibera autorizzativa. Tuttavia, se rilevano profili di cui all'art. 1122 c.c., è necessaria la comunicazione all'amministratore; una disciplina assembleare resta consigliabile per regolare sicurezza e decoro.
L'amministratore può opporsi alla keybox in condominio?
L'amministratore può intervenire quando la keybox viola il regolamento condominiale, una delibera, il decoro architettonico, la sicurezza dello stabile o il pari uso delle parti comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c.. In caso di dubbio è opportuno portare la questione in assemblea.
Avv. Alessandra Malagutti
Studio Romano e Associati
Avvocati e Commercialisti - Brescia
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