Locazioni brevi IVA dal terzo immobile
- Studio Romano & Associati
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a cura di Federico Romano
L'art. 1 comma 17 della L. 199/2025 modifica dal 2026 la disciplina delle locazioni brevi: oltre due appartamenti, l'attivita' si presume imprenditoriale e puo' far scattare gli adempimenti IVA.
Per chi gestisce immobili a uso turistico, il passaggio non riguarda solo l'apertura della partita IVA. Occorre anche qualificare correttamente l'operazione: mera locazione abitativa, di regola esente, oppure prestazione ricettiva imponibile con aliquota del 10%.
Locazioni brevi 2026: quando nasce l'impresa
La legge di bilancio 2026 interviene sull'art. 1 comma 595 della L. 178/2020, sostituendo il precedente limite di quattro appartamenti con quello di due appartamenti. Dal terzo immobile destinato a locazione breve nel periodo d'imposta, l'attivita' si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 c.c.
La regola si coordina con l'art. 4 del DL 50/2017, che definisce le locazioni brevi come contratti di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni, anche quando includono servizi accessori come biancheria e pulizia dei locali. Superata la soglia, la persona fisica non opera piu' come semplice locatore privato e deve valutare partita IVA, regime contabile e adempimenti conseguenti.
Fino a due appartamenti: resta possibile la gestione non imprenditoriale, se ricorrono gli altri presupposti.
Dal terzo appartamento: opera la presunzione legale di imprenditorialita'.
Dal 2026: la modifica decorre dall'entrata in vigore della L. 199/2025.
IVA sulle locazioni turistiche: esenzione o aliquota 10%
Una volta acquisito lo status di soggetto passivo, l'inquadramento IVA dipende dalla natura concreta della prestazione. Se l'operazione resta una mera locazione di fabbricato abitativo, il riferimento principale e' il regime di esenzione previsto dal DPR 633/72 per le locazioni immobiliari.
Se invece l'attivita' assume i tratti di una prestazione ricettiva o di alloggio nel settore turistico-alberghiero, puo' applicarsi l'imponibilita' IVA con aliquota del 10%, secondo il n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72. La norma richiama le prestazioni rese a clienti alloggiati in strutture ricettive, categoria nella quale rientrano anche case e appartamenti per vacanze secondo la disciplina turistica di settore.
Il punto resta delicato perche' la classificazione puo' dipendere anche dalla disciplina regionale e dai servizi effettivamente offerti. La presenza di servizi minimi, come pulizia e biancheria, e' un indice operativo rilevante, ma non sostituisce la verifica del caso concreto.
Mera locazione: possibile esenzione IVA, con effetti sulla detrazione.
Prestazione ricettiva: possibile IVA al 10%, se l'attivita' e' assimilabile all'alloggio turistico.
Servizi accessori: pulizia, biancheria e modalita' di gestione incidono sulla qualificazione.
Fattura e corrispettivi nelle locazioni brevi IVA
Gli obblighi documentali cambiano in base al regime IVA applicato. Per le locazioni esenti, l'art. 22 comma 1 n. 6 del DPR 633/72 esclude l'obbligo di fattura salvo richiesta del cliente. Anche le prestazioni alberghiere e ricettive rientrano, di regola, tra le operazioni senza obbligo di fattura salvo richiesta, ai sensi dell'art. 22 comma 1 n. 2 del DPR 633/72.
La differenza principale emerge sui corrispettivi. Le locazioni esenti non richiedono la certificazione dei corrispettivi ai sensi dell'art. 2 lett. n) del DPR 696/96 e non impongono la memorizzazione e trasmissione telematica ex art. 1 del DM 10 maggio 2019, fermo l'obbligo di annotazione nel registro dei corrispettivi di cui all'art. 24 del DPR 633/72.
Per le prestazioni imponibili, invece, occorre memorizzare e trasmettere telematicamente i corrispettivi secondo l'art. 2 del DLgs. 127/2015. In assenza di registratore telematico, si puo' utilizzare la procedura web gratuita 'Documento commerciale online'. Se l'incasso avviene tramite POS, va gestito anche il collegamento richiesto dal comma 3 dello stesso art. 2.
Fattura: in molti casi non obbligatoria salvo richiesta del cliente, ma dovuta se si opta per IVA sulla locazione.
Corrispettivi esenti: niente invio telematico, ma registrazione contabile.
Corrispettivi imponibili: invio telematico o Documento commerciale online.
Detrazione IVA: attenzione agli immobili abitativi
La scelta tra esenzione e imponibilita' incide anche sulla detrazione dell'IVA sugli acquisti. In presenza di operazioni esenti, l'imposta assolta sui costi collegati e' normalmente indetraibile per il principio di diretta afferenza previsto dall'art. 19 comma 2 del DPR 633/72.
Quando invece gli acquisti sono destinati a operazioni imponibili, come le prestazioni ricettive, la detrazione puo' diventare possibile. La risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 18/2012 ha riconosciuto che l'IVA su acquisto e manutenzione di immobili abitativi puo' essere detratta se l'immobile e' impiegato nell'ambito di un'attivita' ricettiva soggetta a IVA.
Questo profilo supera, nei casi coerenti con l'attivita' ricettiva, il limite ordinario dell'art. 19-bis1 comma 1 lett. i) del DPR 633/72 relativo agli immobili abitativi. La verifica va documentata con contratti, autorizzazioni, classificazione turistica, servizi offerti e registrazioni IVA coerenti.
Operazioni esenti: IVA sui costi normalmente indetraibile.
Operazioni imponibili: detrazione possibile se i costi sono inerenti all'attivita' ricettiva.
Documentazione: essenziale dimostrare destinazione, servizi e trattamento IVA adottato.
Takeaway pratici
Mappare subito il numero di appartamenti destinati a locazione breve nel 2026.
Aprire o aggiornare la partita IVA se dal terzo immobile opera la presunzione di imprenditorialita'.
Qualificare ogni operazione come locazione esente o prestazione ricettiva imponibile al 10%.
Allineare fattura, corrispettivi e registri IVA al regime scelto.
Verificare la detrazione IVA su acquisti e manutenzioni solo dopo aver definito il trattamento delle operazioni attive.
Tabella riassuntiva
Aspetto | Dettaglio |
Norma 2026 | Art. 1 comma 17 L. 199/2025, modifica dell'art. 1 comma 595 L. 178/2020 |
Soglia | Presunzione imprenditoriale dal terzo appartamento destinato a locazione breve |
Definizione | Locazioni brevi ex art. 4 DL 50/2017: contratti abitativi non superiori a 30 giorni |
Soggetto IVA | Con attivita' imprenditoriale, la persona fisica assume lo status di soggetto passivo IVA ex art. 4 DPR 633/72 |
Mera locazione | Possibile regime di esenzione IVA per locazioni immobiliari abitative |
Prestazione ricettiva | Possibile imponibilita' IVA al 10% secondo Tabella A, parte III, n. 120, DPR 633/72 |
Fattura | Non obbligatoria salvo richiesta per locazioni esenti e prestazioni ricettive, con attenzione alle opzioni IVA |
Corrispettivi esenti | Nessuna memorizzazione telematica, ma annotazione nel registro ex art. 24 DPR 633/72 |
Corrispettivi imponibili | Memorizzazione e invio ex art. 2 DLgs. 127/2015, anche tramite Documento commerciale online |
Detrazione IVA | Indetraibile per operazioni esenti; possibile per attivita' ricettiva imponibile se documentata |
Domande frequenti (FAQ)
Quando scatta la partita IVA per le locazioni brevi nel 2026?
Dal 2026, per effetto dell'art. 1 comma 17 della L. 199/2025, la destinazione alla locazione breve di piu' di due appartamenti nel periodo d'imposta fa presumere l'attivita' svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'art. 2082 c.c.; dal terzo appartamento occorre quindi valutare partita IVA e adempimenti d'impresa.
Le locazioni brevi con tre immobili sono sempre soggette a IVA al 10%?
No. Il superamento della soglia rende l'attivita' imprenditoriale, ma il trattamento IVA dipende dalla natura della prestazione. Una mera locazione abitativa puo' restare esente, mentre una prestazione ricettiva puo' essere imponibile al 10% secondo il n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72.
Per gli affitti brevi con partita IVA serve sempre emettere fattura?
Non sempre. L'art. 22 comma 1 n. 6 del DPR 633/72 esclude l'obbligo di fattura per le locazioni esenti salvo richiesta del cliente, e l'art. 22 comma 1 n. 2 prevede una regola analoga per le prestazioni alberghiere e ricettive. La fattura e' invece dovuta nei casi in cui la locazione sia effettuata con opzione IVA o quando il cliente la richiede.
Quando vanno trasmessi i corrispettivi per locazioni turistiche?
Per le locazioni esenti non sussiste l'obbligo di certificazione dei corrispettivi ai sensi dell'art. 2 lett. n) del DPR 696/96, fermo il registro ex art. 24 DPR 633/72. Per le prestazioni imponibili occorre invece memorizzare e inviare telematicamente i corrispettivi ai sensi dell'art. 2 del DLgs. 127/2015.
Si puo' detrarre l'IVA sui costi degli appartamenti destinati ad affitti brevi?
La detrazione dipende dal regime delle operazioni attive. Se le locazioni sono esenti, l'IVA sui costi e' normalmente indetraibile ex art. 19 comma 2 del DPR 633/72. Se gli immobili sono usati per prestazioni ricettive imponibili, la detrazione puo' essere ammessa, come indicato dalla risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 18/2012, pur nel quadro dell'art. 19-bis1 comma 1 lett. i) del DPR 633/72.
Nota interna: Post orientato a proprietari e gestori di locazioni brevi: dal 2026 la soglia passa a due appartamenti e dal terzo scatta la presunzione d'impresa. Focus operativo su IVA, corrispettivi e detrazione, con invito a verificare caso per caso se si tratta di mera locazione o prestazione ricettiva.
Studio Romano e Associati
Commercialista Brescia
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