Locazioni brevi: pertinenze al 21%
- Studio Romano & Associati
- 2 giorni fa
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a cura di Federico Romano
Le istruzioni del quadro RB del modello REDDITI Persone Fisiche 2026 e del quadro B del modello 730/2026 consentono di applicare la cedolare secca al 21% all'intero canone della locazione breve dell'abitazione scelta, anche quando il contratto include una pertinenza con rendita autonoma.
La novità è rilevante per i proprietari che affittano immobili con box, cantine o altre pertinenze, perché chiarisce come compilare la dichiarazione e come evitare che la pertinenza venga trattata come una seconda unità soggetta al 26%.
Il punto operativo è distinguere le locazioni brevi, per le quali il canone resta imputato all'abitazione principale del contratto, dalle locazioni ordinarie, nelle quali il canone va ancora ripartito in proporzione alle rendite catastali.
Locazioni brevi 2026: pertinenze comprese nel 21%
L'articolo 4, comma 2, del Decreto Legge n. 50/2017, come modificato dalla Legge di Bilancio 2024, prevede per le locazioni brevi una cedolare secca ordinaria al 26%, lasciando però al contribuente la possibilità di applicare il 21% a una sola unità immobiliare individuata in dichiarazione.
Nei modelli dichiarativi 2026 viene risolto il dubbio relativo alla pertinenza locata insieme all'abitazione. Se il contratto di locazione breve riguarda l'appartamento e, ad esempio, un box o una cantina con rendita autonoma, il canone può essere riferito integralmente all'abitazione scelta per il 21%.
Questa impostazione è coerente con il regime civilistico e fiscale delle pertinenze, richiamabile dall'articolo 818 del Codice Civile, dall'articolo 36, comma 2, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi e dall'articolo 23, comma 3, del Decreto del Presidente della Repubblica n. 131/1986.
Quadro RB e quadro B: come compilare i righi
Quando la locazione breve include abitazione e pertinenza con rendita autonoma, i due immobili devono essere indicati in righi separati. La compilazione, però, non richiede la ripartizione del canone tra le due unità.
Nel rigo dell'abitazione, la colonna 6, dedicata al canone di locazione, deve riportare l'intero canone del contratto. In colonna 2, utilizzo, va indicato il codice 3 per l'immobile locato a libero mercato, comprese le locazioni brevi, oppure il codice 11 quando l'immobile è in parte abitazione principale e in parte locato a libero mercato.
Nel rigo della pertinenza, la colonna 6 non deve essere valorizzata. In colonna 2 va indicato il codice 9, cioè il codice residuale per l'immobile che non rientra nelle altre ipotesi previste dalle istruzioni.
Abitazione locata: rigo autonomo, intero canone in colonna 6 e codice utilizzo 3 o 11.
Pertinenza con rendita autonoma: rigo autonomo, nessun canone in colonna 6 e codice utilizzo 9.
Aliquota agevolata: il 21% si applica all'intero canone dell'unità scelta, comprensiva della pertinenza locata nello stesso contratto.
Cedolare secca al 26% per le altre unità
La regola non trasforma tutte le locazioni brevi in contratti al 21%. Il beneficio riguarda una sola unità immobiliare scelta dal contribuente nella dichiarazione dei redditi.
Le ulteriori unità immobiliari locate con contratti brevi, anche se accompagnate da pertinenze, restano soggette alla cedolare secca del 26%. Nei dichiarativi, la scelta deve quindi essere gestita con attenzione quando lo stesso contribuente possiede più immobili destinati a locazioni turistiche o brevi.
Per chi gestisce più appartamenti, la scelta dell'immobile da assoggettare al 21% dovrebbe essere valutata prima della compilazione, verificando canoni, durata dei contratti e presenza di pertinenze incluse nello stesso rapporto locativo.
Locazioni non brevi: resta il riparto proporzionale
La semplificazione descritta vale per le locazioni brevi. Per le locazioni non brevi di fabbricati e pertinenze restano applicabili le regole ordinarie di ripartizione del canone.
Se un contratto ordinario include un'abitazione e una pertinenza con rendita catastale autonoma, ciascun immobile deve essere dichiarato in un rigo separato e la colonna 6 deve riportare la quota di canone riferibile a ciascuna unità. La quota si calcola con la formula: canone totale x singola rendita / totale delle rendite.
Ad esempio, con canone annuo di 10.000 euro, abitazione con rendita rivalutata 450 e box con rendita rivalutata 50, il canone da indicare è pari a 9.000 euro per l'abitazione e 1.000 euro per il box. In presenza di opzione per la cedolare secca, per le locazioni non brevi si utilizza il codice 1 in colonna 11; l'aliquota può essere del 21% oppure del 10% nei casi di canone concordato con codice utilizzo 8.
Controlli pratici prima della dichiarazione
La corretta compilazione richiede una verifica preventiva del contratto e delle rendite catastali. Il punto centrale è capire se la pertinenza è effettivamente inclusa nella stessa locazione breve dell'abitazione scelta per il 21% oppure se esistono rapporti distinti.
È opportuno conservare contratto, ricevute, eventuali comunicazioni della piattaforma e visure catastali aggiornate, perché la coerenza tra contratto, dichiarazione e dati catastali riduce il rischio di contestazioni.
Verificare il contratto: abitazione e pertinenza devono risultare nello stesso rapporto di locazione breve.
Controllare le rendite: la pertinenza con rendita autonoma richiede comunque un rigo separato.
Scegliere l'unità al 21%: in presenza di più immobili, la scelta va fatta in modo economicamente consapevole.
Distinguere i contratti ordinari: fuori dalle locazioni brevi, resta il riparto proporzionale del canone.
Takeaway pratici
Modelli 2026: abitazione e pertinenza nelle locazioni brevi vanno in righi separati.
Canone unico sull'abitazione: per la locazione breve, l'intero canone va indicato sul rigo dell'abitazione scelta.
Pertinenza senza canone: il rigo della pertinenza non valorizza la colonna 6 e usa il codice utilizzo 9.
Aliquota 21% limitata: il 21% resta applicabile a una sola unità scelta; le altre locazioni brevi vanno al 26%.
Tabella riassuntiva
Aspetto | Dettaglio |
Normativa principale | Art. 4, comma 2, Decreto Legge n. 50/2017, modificato dalla Legge di Bilancio 2024 |
Dichiarativi interessati | Quadro RB del modello REDDITI Persone Fisiche 2026 e quadro B del modello 730/2026 |
Aliquota ordinaria locazioni brevi | Cedolare secca al 26% per le locazioni brevi diverse dall'unità scelta |
Aliquota agevolata | Cedolare secca al 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente |
Pertinenza nella locazione breve | Può essere inclusa nel canone dell'abitazione scelta al 21% se locata nello stesso contratto |
Rigo abitazione | Intero canone in colonna 6; codice utilizzo 3 o 11 in colonna 2 |
Rigo pertinenza | Colonna 6 non valorizzata; codice utilizzo 9 in colonna 2 |
Altre unità locate brevi | Applicazione della cedolare secca al 26%, anche se l'unità è locata con pertinenze |
Locazioni non brevi | Canone ripartito tra abitazione e pertinenza in proporzione alle rendite catastali |
Formula riparto ordinario | Canone totale x singola rendita / totale delle rendite |
Domande frequenti (FAQ)
La pertinenza di una locazione breve può beneficiare della cedolare secca al 21%?
Sì. Nei modelli REDDITI Persone Fisiche 2026 e 730/2026, se il contratto di locazione breve comprende abitazione e pertinenza con rendita autonoma, l'intero canone può essere imputato all'abitazione scelta dal contribuente per la cedolare secca al 21%, in applicazione dell'art. 4, comma 2, del Decreto Legge n. 50/2017.
Come si indica nel 730/2026 una pertinenza locata insieme all'abitazione con affitto breve?
Nel modello 730/2026, quadro B, l'abitazione e la pertinenza vanno indicate in righi separati. Il rigo dell'abitazione riporta l'intero canone in colonna 6 e il codice utilizzo 3 o 11 in colonna 2; il rigo della pertinenza non riporta alcun canone in colonna 6 e indica il codice utilizzo 9.
La cedolare secca al 21% vale per tutte le locazioni brevi del contribuente?
No. L'art. 4, comma 2, del Decreto Legge n. 50/2017, dopo le modifiche della Legge di Bilancio 2024, consente il 21% solo per una unità immobiliare scelta in dichiarazione. Le altre unità locate con contratti brevi sono soggette alla cedolare secca del 26%.
Nelle locazioni non brevi il canone della pertinenza va separato?
Sì. Per le locazioni non brevi, le istruzioni dei modelli dichiarativi richiedono di ripartire il canone tra abitazione e pertinenza con rendita autonoma. La quota si calcola con la formula canone totale x singola rendita / totale delle rendite, in coerenza con la disciplina catastale e reddituale.
Quali documenti servono per applicare correttamente il 21% alla locazione breve con pertinenza?
È opportuno conservare il contratto di locazione breve, le ricevute o rendicontazioni della piattaforma, le visure catastali di abitazione e pertinenza e la documentazione che dimostra che la pertinenza è locata nello stesso contratto dell'abitazione scelta per la cedolare secca al 21%.
Nota interna: Post dedicato alla compilazione dei dichiarativi 2026 per locazioni brevi con pertinenze. Punto chiave: nei contratti brevi abitazione e pertinenza vanno in righi separati, ma l'intero canone può restare sull'abitazione scelta al 21%.
Studio Romano e Associati
Commercialista Brescia
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