Locazioni turistiche e locazioni brevi: confini, qualificazione dei redditi e novità sulla presunzione di imprprenditorialità

A cura di Federico Romano

Introduzione

Le recenti novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 hanno riacceso l’attenzione sul perimetro delle locazioni brevie, in particolare, sulla nuova soglia di imprenditorialità che incide sulla possibilità di applicare la disciplina fiscale dedicata. In questo contesto, un documento di prassi istituzionale offre una ricostruzione organica delle nozioni più ricorrenti (spesso sovrapposte) e dei principali snodi civilistici e fiscali connessi alle locazioni ad uso turistico.

1) Inquadramento civilistico: che cos’è la “locazione turistica”

La locazione turistica è un contratto di locazione con finalità esclusivamente turistiche, privo di una definizione espressa nel codice civile e nella L. 431/1998, pur essendo richiamata dall’art. 1, comma 2, L. 431/1998 e dal Codice del Turismo (art. 53, D.Lgs. 79/2011). La relativa disciplina si ricava, quindi, dalle norme generali sulla locazione (artt. 1571 e ss. c.c.).

Sul piano sostanziale, la locazione turistica:

• è stipulata per periodi di tempo limitati;

• è diretta a soddisfare finalità turistiche;

• non contempla servizi aggiuntivi di tipo paralberghiero (ad es. colazione, ristorazione, pulizia camere “in corso di soggiorno”, cambio biancheria con modalità e frequenza tipiche dell’ospitalità), poiché il godimento dell’immobile resta prevalente rispetto ai servizi.

Resta possibile, in concreto, anche la stipula di contratti annuali o pluriennali “per determinati periodi dell’anno”, ferma la finalità turistica.

2) Locazioni brevi: una “fattispecie fiscale” (non una tipologia contrattuale)

La locazione breve non identifica un tipo contrattuale autonomo, ma una fattispecie cui si applica una disciplina fiscale specifica prevista dall’art. 4 del DL 50/2017.

Rientrano nelle locazioni brevi le locazioni:

• di durata non superiore a 30 giorni;

• stipulate (anche tramite intermediari) da locatori persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio d’impresa;

• compatibili con i soli servizi accessori di pulizia dei locali e cambio biancheria.

Ne consegue che:

• la locazione turistica è la cornice “contrattuale” entro cui spesso si collocano le locazioni brevi;

• ma esistono locazioni turistiche non qualificabili come locazioni brevi, ad esempio perché:

  • hanno durata superiore a 30 giorni;

  • sono stipulate da società o enti.

3) Strutture ricettive e definizioni: affittacamere, case vacanze e B&B

Accanto alle locazioni, la prassi operativa richiama frequentemente nozioni come affittacamere, case vacanze e bed and breakfast, ossia tipologie di strutture ricettive entro cui può svilupparsi (in senso lato) l’offerta di alloggio a fini turistici.

A seguito della Corte Costituzionale n. 80/2012, che ha dichiarato l’incostituzionalità dell’art. 1, comma 1, del D.Lgs. 79/2011, per le definizioni puntuali di tali strutture occorre fare riferimento alla normativa regionale, che può presentare differenze rilevanti tra territori.

4) Profili fiscali: reddito fondiario, reddito diverso, reddito d’impresa

La fiscalità delle locazioni turistiche richiede, come primo passaggio, la corretta qualificazione del reddito, distinguendo quando l’alloggio turistico genera:

• reddito fondiario;

• reddito diverso;

• reddito d’impresa.

4.1 Redditi fondiari: IRPEF ordinaria e cedolare secca

Per le locazioni turistiche che generano reddito fondiario, trova applicazione:

• il regime ordinario IRPEF; oppure

• la cedolare secca (art. 3, D.Lgs. 23/2011), ove ne ricorrano i presupposti.

In questo ambito si colloca anche la disciplina delle locazioni brevi ex art. 4 DL 50/2017.

4.2 Presunzione di imprenditorialità (novità applicative dal 2026)

Il documento richiama la nuova soglia che, dal 2026, incide sul perimetro “non imprenditoriale” delle locazioni brevi: la disciplina dell’art. 4 DL 50/2017 non è applicabile quando opera la presunzione di imprenditorialità, connessa alla destinazione a locazione breve di più di due appartamenti nel periodo d’imposta (dal 2026). In tali casi, l’inquadramento fiscale deve essere rivalutato alla luce dei criteri di impresa.

4.3 Reddito d’impresa: criteri di valutazione

Per i casi riconducibili al reddito d’impresa, vengono richiamati orientamenti di prassi e giurisprudenza utili a valutare la sussistenza delle condizioni che trasformano l’attività di locazione turistica in un’attività esercitata con modalità imprenditoriali.

5) Evoluzioni europee: direttiva ViDA dal 2028

In prospettiva, viene segnalata la direttiva europea ViDA, che dal 2028 disciplinerà l’attività delle piattaforme di prenotazione turistica e i trattamenti fiscali degli alloggi ad uso turistico locati tramite tali piattaforme.

Conclusioni

La distinzione tra locazione turistica (nozione contrattuale) e locazione breve (nozione fiscale) è essenziale per evitare errori di inquadramento, soprattutto alla luce della presunzione di imprenditorialità operativa dal 2026. La corretta qualificazione del reddito (fondiario, diverso, d’impresa) e l’attenzione alle definizioni regionali delle strutture ricettive completano un quadro che, anche in chiave europea (ViDA 2028), è destinato a consolidarsi e ad evolvere.

Tabella riassuntiva (principali caratteristiche)

Voce	Natura	Durata / Perimetro	Soggetti	Servizi ammessi / elementi distintivi	Riferimenti richiamati
Locazione turistica	Tipologia contrattuale “atipica” con finalità turistiche	Periodi limitati; possibile anche annuale/pluriennale per periodi dell’anno	Persone fisiche, società, enti (in astratto)	Niente servizi paralberghieri; prevale il godimento dell’immobile	Artt. 1571 ss. c.c.; art. 1 co. 2 L. 431/1998; art. 53 D.Lgs. 79/2011
Locazione breve	Fattispecie fiscale	≤ 30 giorni	Persone fisiche fuori impresa (anche tramite intermediari)	Solo pulizia locali e cambio biancheria	Art. 4 DL 50/2017
Strutture ricettive (affittacamere, case vacanze, B&B)	Inquadramento “ricettivo” (non mera locazione)	Variabile secondo disciplina regionale	Variabile	Definizioni e requisiti dipendono dalle regole regionali	Corte Cost. 80/2012; normativa regionale
Reddito fondiario	Qualificazione fiscale	Tipicamente locazione “pura”	In base al caso	IRPEF ordinaria o cedolare secca se applicabile	Art. 3 D.Lgs. 23/2011
Presunzione di imprenditorialità (dal 2026)	Regola che esclude il perimetro “locazioni brevi”	> 2 appartamenti destinati a locazione breve nel periodo d’imposta	Persone fisiche	Preclude l’applicazione del regime locazioni brevi ex art. 4 DL 50/2017	Richiamo a soglia introdotta con novità 2026 (art. 1 co. 595 L. 178/2020)
ViDA (dal 2028)	Disciplina UE su piattaforme e trattamenti fiscali	Operatività dal 2028	Piattaforme e operatori coinvolti	Regole dedicate per prenotazioni/alloggi turistici via piattaforme	Direttiva ViDA (richiamo)

FAQ (5)

1) Qual è la differenza principale tra locazione turistica e locazione breve? La locazione turistica è una nozione contrattuale; la locazione breve è una nozione fiscale (art. 4 DL 50/2017) che si applica solo entro specifici requisiti (durata ≤ 30 giorni, persona fisica fuori impresa, servizi limitati).

2) Posso offrire colazione o altri servizi senza “uscire” dalla locazione turistica? In linea generale, l’impianto ricostruito distingue la locazione turistica dalla ricettività: servizi tipici paralberghieri(colazione, ristorazione, pulizia camere con modalità ricettive, ecc.) sono elementi che possono far perdere la natura di “mera locazione” e spostare l’inquadramento verso logiche diverse.

3) Quando posso applicare la cedolare secca? Nei casi in cui la locazione turistica produca reddito fondiario e sussistano i presupposti, è possibile optare per la cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011). La verifica va fatta caso per caso.

4) Cosa comporta la presunzione di imprenditorialità dal 2026 per le locazioni brevi? Se il locatore destina alla locazione breve più di due appartamenti nel periodo d’imposta (dal 2026), opera una presunzione che preclude l’applicazione della disciplina delle locazioni brevi ex art. 4 DL 50/2017, imponendo di rivalutare l’inquadramento (anche in termini di reddito d’impresa).

5) Cosa cambia dal 2028 con ViDA per chi affitta tramite piattaforme? Dal 2028 ViDA introdurrà una disciplina specifica per le piattaforme di prenotazione e per i relativi trattamenti fiscali degli alloggi turistici locati tramite piattaforme, con effetti operativi che andranno valutati alla luce delle regole attuative.

Studio Romano e Associati

Commercialista Brescia