Cessione agevolata: disciplina, vantaggi e differenze rispetto all’assegnazione

Studio Romano & Associati
13 feb
Tempo di lettura: 4 min

Introduzione

La normativa recente ha reintrodotto la possibilità di effettuare assegnazioni, cessioni e trasformazioni in società semplice a condizioni agevolate, consentendo alle imprese di far fuoriuscire i beni immobili e i beni mobili registrati dal proprio regime fiscale con un carico impositivo ridotto. In questo articolo, esamineremo in particolare la cessione agevolata, evidenziando le principali differenze rispetto all’assegnazione e le situazioni in cui tale soluzione può risultare preferibile.

1. Quadro normativo

L’art. 1 commi 31-36 della L. 207/2024 ha reintrodotto le agevolazioni per l’assegnazione, la cessione e la trasformazione in società semplice, già vigenti in passato (2016, 2017 e 2023) in base a precedenti disposizioni di legge. Queste tre operazioni hanno il comune obiettivo di favorire l’uscita dei beni dal regime d’impresa, con l’applicazione di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP pari all’8% sulla plusvalenza. Inoltre, consentono di utilizzare il valore catastale (invece di quello normale) ai fini del calcolo della plusvalenza sugli immobili.

Le differenze tra le tre operazioni rimangono tuttavia sostanziali e spingono a valutare caso per caso quale soluzione adottare.

2. Determinazione di plusvalenze e minusvalenze

Calcolo della plusvalenzaA differenza dell’assegnazione, nella cessione agevolata il corrispettivo di vendita è il parametro principale per determinare la plusvalenza. Se il corrispettivo risulta inferiore sia al valore normale sia al valore catastale, viene comunque richiesto di calcolare la plusvalenza sulla base di uno di questi valori, al fine di evitare sottostime in assenza di conflitto di interessi tra le parti.

È importante sottolineare che il costo fiscalmente riconosciuto del bene in capo al socio acquirente rimane pari al corrispettivo effettivo, senza subirne adeguamenti.

MinusvalenzeNelle ipotesi in cui l’operazione generi una minusvalenza, la deducibilità ai fini delle imposte sui redditi è ammessa soltanto entro il limite rappresentato dalla differenza tra il costo fiscalmente riconosciuto del bene e il suo valore normale. Se la minusvalenza supera tale soglia, l’eccedenza non risulta deducibile.

3. Imposte indirette e applicazione dell’IVA

Analogie con l’assegnazioneSotto il profilo delle imposte indirette, cessione e assegnazione condividono in larga parte lo stesso trattamento agevolato.

Principali differenze IVALa più rilevante diversità risiede nel fatto che le assegnazioni sono escluse dal campo di applicazione IVA quando l’acquisto originario del bene non aveva generato il diritto alla detrazione (ad esempio, acquisti fatti da privati o per ragioni soggettive/oggettive). Per la cessione, invece, la stessa operazione rientra nel campo di applicazione dell’IVA, sebbene spesso in regime di esenzione (ex art. 10 comma 1 n. 27-quinquies, oppure n. 8-bis o 8-ter, a seconda della natura dell’immobile).

Imposta di registroIl principio di alternatività IVA/Registro (art. 40 del DPR 131/86) fa sì che, in caso di cessione soggetta a IVA, anche se esente, l’imposta di registro non venga applicata in misura proporzionale. Fanno eccezione gli immobili a uso abitativo, per i quali l’imposta di registro proporzionale si applica comunque, qualora l’operazione risulti esente da IVA.

4. Considerazioni operative e situazioni-tipo

Coinvolgimento differenziato dei sociLa cessione agevolata può diventare l’unica strada praticabile quando non tutti i soci desiderano acquisire la proprietà dei beni della società, o quando non siano disponibili altre risorse liquide da distribuire.

Riserve insufficientiAltra condizione che rende la cessione più adeguata rispetto all’assegnazione è la carenza di riserve in grado di pareggiare il valore dei beni in uscita. Tale situazione può verificarsi se la società ha finanziamenti in essere, piuttosto che apporti da parte dei soci.

Cessione con accollo o compensazioneIn caso di debiti residui per finanziamenti, è possibile cedere il bene al socio con accollo del debito, o compensare il prezzo di acquisto del bene con la quota di finanziamento corrisposta dalla società.

Alternativa della rinuncia ai finanziamentiUn’alternativa consiste nella rinuncia ai finanziamenti con imputazione a versamenti in conto capitale, seguita dall’assegnazione dei beni ai soci.

Conclusione

La cessione agevolata presenta molteplici vantaggi e, in determinate circostanze, risulta preferibile rispetto all’assegnazione, soprattutto quando occorre gestire situazioni in cui i soci hanno interessi diversi o la società presenta riserve insufficienti. Valutare correttamente il quadro fiscale complessivo – in particolare la tassazione diretta e le implicazioni su IVA e imposta di registro – diventa essenziale per una scelta ottimale.

FAQ (Domande e Risposte)

Qual è il principale vantaggio della cessione agevolata rispetto all’assegnazione? La cessione permette di vendere i beni ai soci anche in mancanza di riserve sufficienti, favorendo situazioni in cui non tutti i soci sono interessati a ricevere direttamente il bene.
La cessione agevolata è sempre soggetta a IVA? Sì, la cessione rientra nel campo di applicazione dell’IVA, anche se spesso si applicano regimi di esenzione. Per i fabbricati abitativi, in presenza di esenzione, resta però l’imposta di registro proporzionale.
Come si calcola la plusvalenza nella cessione agevolata? La base di calcolo è il corrispettivo di vendita; tuttavia, se questo è inferiore sia al valore normale sia al valore catastale, occorre adeguarsi almeno a uno di tali valori.
Cosa accade se dalla cessione deriva una minusvalenza? La minusvalenza è deducibile solo entro il limite tra il costo fiscalmente riconosciuto del bene e il valore normale. Oltre questo limite, l’eccedenza non è deducibile.
Quali sono le principali motivazioni per preferire la cessione all’assegnazione? Le motivazioni principali includono la necessità di gestire soci con interessi diversi, la carenza di riserve per pareggiare il valore dei beni e la possibilità di compensare debiti o finanziamenti societari.