Estromissione agevolata degli immobili strumentali

Termine ultimo: 31 maggio 2025

a cura di Federico Romano

Introduzione

La Legge 30 dicembre 2024 n. 207 ha riaperto la possibilità, per gli imprenditori individuali, di estromettere dal regime d’impresa gli immobili strumentali con imposta sostitutiva ridotta. Lo Studio Romano & Associati illustra le condizioni, le scadenze e i vantaggi fiscali, affinché l’operazione sia correttamente pianificata entro il termine del 31 maggio 2025.

1. Quadro normativo e finalità

• Riferimenti di legge: art. 1, comma 121, L. 208/2015, richiamato dalla L. 207/2024.

• Finalità: consentire la fuoriuscita degli immobili strumentali dal patrimonio d’impresa verso quello personale riducendo l’incidenza fiscale sulla plusvalenza generata.

2. Immobili ammissibili

• Immobili strumentali per natura (categorie catastali B, C/3, D, E).

• Immobili strumentali per destinazione utilizzati nell’attività entro il 31 ottobre 2024 (annotazione inventariale non richiesta se acquistati entro il 31 dicembre 1991).

• Restano esclusi gli immobili “merce” e le abitazioni non strumentali.

3. Termini e modalità operative

Fase	Data	Adempimento chiave
Possesso nel patrimonio d’impresa	31 ottobre 2024	L’immobile deve risultare tra i beni d’impresa.
Decorrenza fiscale	1° gennaio 2025	Effetti retroattivi dell’estromissione.
Estromissione formale	31 maggio 2025	Annotazione nel libro giornale o registro beni ammortizzabili.

• Nessun atto notarile è richiesto, poiché non muta l’intestazione catastale.

• L’imprenditore deve conservare la qualifica fino al 1° gennaio 2025; in caso di donazione o successione, il donatario/erede può proseguire l’agevolazione.

4. Benefici fiscali

Voce	Regime agevolato
Imposta sostitutiva sulla plusvalenza	8 % (10,5 % per soggetti IRES)
Valore di riferimento	Valore catastale in luogo del valore normale (art. 9 TUIR)
Registro	Aliquota dimezzata
Ipotecaria e catastale	Sempre in misura fissa
IVA	Regime ordinario (nessuna agevolazione)

5. Versamento dell’imposta sostitutiva

• 60 % entro il 30 novembre 2025

• 40 % entro il 30 giugno 2026Il mancato o tardivo versamento può essere sanato con il ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997) senza pregiudicare l’efficacia dell’estromissione, purché la stessa sia indicata nella dichiarazione dei redditi.

Conclusione

L’estromissione agevolata rappresenta un’opportunità per ottimizzare la gestione patrimoniale dell’imprenditore individuale, riducendo il carico fiscale sulla plusvalenza e semplificando il passaggio degli immobili nel patrimonio personale. Il rispetto puntuale delle date—soprattutto 31 maggio 2025 per l’annotazione e 30 novembre 2025 / 30 giugno 2026 per i versamenti—è fondamentale per non perdere i benefici.

FAQ

1. Quali immobili posso estromettere? Sono ammissibili gli immobili strumentali per natura o per destinazione presenti nel patrimonio d’impresa al 31 ottobre 2024.

2. È necessario stipulare un atto notarile? No. L’estromissione richiede solo l’annotazione contabile; non cambia l’intestazione dell’immobile.

3. Come si determina la plusvalenza imponibile? Si calcola sul valore catastale anziché sul valore normale, riducendo la base imponibile su cui applicare l’imposta sostitutiva.

4. Quali aliquote si applicano? 8 % per IRPEF, elevata al 10,5 % per soggetti IRES.

5. Cosa succede se non rispetto le scadenze di versamento? È possibile regolarizzare con il ravvedimento operoso, pagando sanzioni ridotte senza perdere l’agevolazione se la procedura è indicata nella dichiarazione dei redditi.

Studio Romano e Associati

Federico Romano