Introduzione Le più recenti modifiche in materia fiscale hanno innovato il regime impositivo applicabile ai trasferimenti di diritti edificatori, chiarendo la natura giuridica di tali operazioni e la conseguente imposizione. Di seguito si illustrano le principali novità, con particolare riferimento all’imposta di registro, all’imposta ipotecaria e ai contratti a cui si applicano le nuove disposizioni.
1. Ambito di applicazione e novità normative
Il Decreto Legislativo n. 139/2024 ha apportato modifiche agli articoli 9 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, e 4 della Tariffa allegata al DLgs. 347/90, stabilendo una disciplina specifica per la tassazione degli atti di trasferimento di diritti edificatori. Tali disposizioni si applicano agli atti pubblici formati, nonché alle scritture private autenticate o presentate per la registrazione, a partire dal 1° gennaio 2025.
2. Imposta di registro: aliquota al 3%
La riforma prevede l’applicazione dell’aliquota del 3% per i trasferimenti di diritti edificatori. Tale misura deriva dall’inserimento esplicito dei “contratti che trasferiscono diritti edificatori” nel novero degli atti assoggettati alla tassazione di registro al 3%, così come disciplinato dall’art. 9 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86.
3. Trascrizione e imposta ipotecaria
In considerazione della trascrivibilità dei contratti relativi ai diritti edificatori, il Decreto Legislativo n. 139/2024 ha confermato l’assoggettamento delle trascrizioni di tali atti all’imposta ipotecaria in misura fissa di 200 euro, come previsto dall’art. 4 della Tariffa allegata al DLgs. 347/90. Ne consegue che, laddove si proceda alla formalità di trascrizione, è dovuta l’imposta ipotecaria a forfait, senza ulteriori maggiorazioni.
4. Qualificazione dei diritti edificatori e risvolti fiscali
La giurisprudenza ha inquadrato i diritti edificatori – inclusi i diritti di cubatura – tra i diritti obbligatori, rigettando la tesi della loro natura reale. Da ciò consegue che il trasferimento di tali diritti rientra tra le prestazioni a contenuto patrimoniale non altrove specificamente disciplinate, soggette, appunto, al registro con aliquota del 3%, oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.Tuttavia, è stato osservato che i negozi concernenti diritti edificatori non dovrebbero dare luogo a una modifica delle risultanze catastali: di conseguenza, la relativa applicazione dell’imposta catastale potrebbe non trovare presupposto concreto, essendo legata alla voltura catastale.
5. Riflessioni sui contratti “costitutivi” e “modificativi”
Le nuove disposizioni fanno riferimento esclusivamente agli atti di “trasferimento” di diritti edificatori, senza menzionare espressamente i contratti di “costituzione” e quelli “modificativi”.
Costituzione di diritti edificatori
È plausibile che il legislatore abbia considerato la costituzione come forma di trasferimento rilevante a fini fiscali, qualora non venga espressamente distinta per l’applicazione di aliquote diverse.
Contratti modificativi
Tali contratti non comportano un’effettiva prestazione patrimoniale e, di conseguenza, non generano capacità contributiva imponibile. Per questo motivo, restano esclusi dall’imposizione proporzionale e dalle corrispondenti formalità di trascrizione oltre la misura fissa.
Conclusione
Le novità introdotte dal legislatore chiariscono la portata impositiva dei trasferimenti di diritti edificatori, sancendone l’assoggettamento all’imposta di registro con aliquota del 3% e all’imposta ipotecaria in misura fissa. L’esclusione dei contratti modificativi da un regime impositivo proporzionale conferma l’orientamento che collega l’imposta all’emersione di una reale capacità contributiva. Rimane tuttavia cruciale un’interpretazione coerente di tutte le norme vigenti, affinché si garantisca la corretta applicazione del tributo in ogni fattispecie concreta.
FAQ (Domande Frequenti)
Qual è l’aliquota di registro per il trasferimento di diritti edificatori? L’aliquota di registro applicabile è del 3%.
Quando entra in vigore il nuovo regime fiscale? Le nuove disposizioni si applicano a partire dal 1° gennaio 2025.
Come viene calcolata l’imposta ipotecaria? L’imposta ipotecaria è dovuta in misura fissa (200 euro) per la trascrizione dei contratti aventi a oggetto diritti edificatori.
I contratti modificativi di diritti edificatori sono soggetti a tassazione proporzionale? No, se non contengono alcuna prestazione patrimoniale non sono soggetti a tassazione proporzionale e scontano solo l’imposta fissa.
Qual è il presupposto per l’applicazione dell’imposta catastale? L’imposta catastale si applica, in linea di principio, alle variazioni catastali; tuttavia, i diritti edificatori possono non incidere su tali risultanze, con conseguenti dubbi sull’effettiva debenza di detta imposta.
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