Sanzioni per Tardiva Registrazione di Contratti di Locazione: Risoluzione n. 56/2025 dell'Agenzia delle Entrate

a cura di Federico Romano

Introduzione

Lo Studio Romano & Associati fornisce un inquadramento aggiornato sul regime sanzionatorio applicabile alla tardiva registrazione dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetti a imposta di registro. A seguito della recente posizione dell’Amministrazione finanziaria, allineata all’orientamento della giurisprudenza di legittimità, la sanzione per la tardiva registrazione, in caso di pagamento annuale dell’imposta, va commisurata all’imposta dovuta sulla prima annualità del canone.

Quadro normativo essenziale

• Art. 69, DPR 131/1986 (come modificato): sanzione per omessa o tardiva registrazione pari, in via generale, al 120% dell’imposta dovuta (minimo € 250); se il ritardo non supera 30 giorni, sanzione pari al 45% (minimo € 150).

• Art. 17, comma 3, DPR 131/1986: per locazioni pluriennali l’imposta di registro può essere assolta annualmente (sul canone dell’anno) oppure in unica soluzione (sulla somma dei canoni dell’intera durata).

• Tariffa, Parte I, art. 5, Nota I): riduzione dell’imposta in caso di pagamento in unica soluzione per l’intera durata, commisurata alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

• Art. 13, D.Lgs. 471/1997: sanzione per tardivo versamento (rilevante per le annualità successive alla prima).

La posizione dell’Amministrazione finanziaria

L’Amministrazione ha superato l’impostazione precedentemente adottata e, in coerenza con l’indirizzo della Cassazione, ha chiarito che la sanzione per tardiva registrazione di contratti di locazione/sublocazione pluriennali soggetti a imposta di registro deve essere commisurata all’imposta calcolata sulla prima annualità, qualora il contribuente si avvalga del pagamento annuale ai sensi dell’art. 17, comma 3, DPR 131/1986.

Come si determina la base sanzionatoria

• Se l’imposta è pagata annualmente: la base di commisurazione della sanzione ex art. 69 è l’imposta dovuta sulla prima annualità (canone del primo anno).

• Se l’imposta è pagata in unica soluzione: permane la logica di calcolo dell’imposta sull’intera durata contrattuale (applicando la riduzione di legge); la sanzione terrà conto dell’imposta dovuta secondo la scelta effettuata.

In altri termini, la sanzione segue la modalità di assolvimento dell’imposta: annuale ⇒ prima annualità; in unica soluzione ⇒ intera durata (con riduzione tariffaria ove spettante).

Effetti sulle annualità successive

Per le annualità successive alla prima, in presenza di tardivo adempimento, non si applica l’art. 69, bensì la sanzione per tardivo versamento di cui all’art. 13 del D.Lgs. 471/1997, commisurata all’imposta annuale dovuta per l’anno di riferimento.

Ravvedimento operoso

Resta fermo l’accesso al ravvedimento operoso, nei limiti e con gli effetti previsti, sia per la tardiva registrazione della prima annualità sia per i tardivi versamenti delle annualità successive.

Contratti con cedolare secca

Per la tardiva registrazione di contratti assoggettati a cedolare secca, non essendo dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale sul canone, l’Amministrazione ribadisce l’applicazione della sanzione in misura fissa prevista dall’art. 69 (€ 150).

Conclusioni operative

La scelta tra pagamento annuale e in unica soluzione dell’imposta di registro incide direttamente sulla base di calcolo della sanzione in caso di tardiva registrazione. In ottica di risk management, è opportuno:

• verificare la modalità di assolvimento prescelta ai sensi dell’art. 17, comma 3;

• distinguere la prima annualità (art. 69, DPR 131/1986) dalle annualità successive (art. 13, D.Lgs. 471/1997);

• valutare tempestivamente il ravvedimento operoso per ridurre l’esposizione sanzionatoria.

Tabella di sintesi (renderizzata)

Profilo	Regola applicabile	Base di commisurazione	Note operative
Tardiva registrazione – prima annualità	Art. 69 DPR 131/1986	Imposta di registro sulla prima annualità (se pagamento annuale); intera durata se pagamento in unica soluzione	Minimo € 150 entro 30 gg (sanzione 45%); altrimenti 120% con minimo € 250
Tardivo adempimento – annualità successive	Art. 13 D.Lgs. 471/1997	Imposta annuale dovuta per l’anno di riferimento	Sanzione da tardivo versamento; possibile ravvedimento
Scelta della modalità di pagamento	Art. 17, c. 3, DPR 131/1986	Annuale vs Unica soluzione	La scelta incide sulla base sanzionatoria della prima registrazione
Cedolare secca	Art. 69 DPR 131/1986	Sanzione fissa	Importo fisso € 150 per tardiva registrazione
Ravvedimento operoso	Norme generali sul ravvedimento	Riduzione delle sanzioni	Applicabile se ricorrono i presupposti

FAQ

1) Se registro in ritardo e ho scelto il pagamento annuale, su cosa si calcola la sanzione? Sull’imposta di registro dovuta sulla prima annualità del canone.

2) E se invece avevo pagato l’imposta in unica soluzione? La sanzione fa riferimento all’imposta dovuta sull’intera durata (tenendo conto della riduzione prevista dalla Tariffa, Parte I, art. 5, Nota I)).

3) Per le annualità successive alla prima, quale sanzione si applica in caso di ritardo? Si applica la sanzione per tardivo versamento di cui all’art. 13 D.Lgs. 471/1997, commisurata all’imposta annuale.

4) Posso utilizzare il ravvedimento operoso? Sì. Il ravvedimento operoso è applicabile, con i consueti effetti premiali, sia alla tardiva registrazione della prima annualità sia ai tardivi versamenti delle annualità successive.

5) Cosa cambia se ho optato per la cedolare secca? In caso di tardiva registrazione con cedolare secca, si applica la sanzione fissa di € 150 prevista dall’art. 69.

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